来源：天涯论坛

作者：颠涯　回复日期：2010-04-07　14:22:57　

10年4月，用最通俗易懂的方式说明中国房价本质，立贴为证。
　　
　　数据都是虚构的，用来当个例子。尽量说得通俗易懂些：
　　理性的市场是：
　　开发商有100套房子，成本价15万一套，开始市场价格20万一套，买者寥寥。
　　
　　然后，开发商和银行商量，把价格订到40万一套，找马甲自己买下50套，搞按贴（按八成按贴算）。
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       “只要你到售楼处来，真想买房，有经验的售房人员不会让你跑掉。你会一步步被套牢。”我在济南看了多家楼盘，与售楼人员多方接触。一些售楼人员向我透露了销售过程中将购房者“一步步套牢”的“销售秘诀”。

　　过度负债而收入下降，是2009年中国城市居民白领家庭的基本趋势。近日，本人走访了上海、北京两大白领集中的城市10多户今年开始有房贷的家庭，七成家庭月供比例超过家庭收入的五成；生活成本本来只占三成，但最近水电油气全面调价增大了成本，提高了不少；所以，每月积蓄不到一成，旅游、购物等消费大为减少。

　　按发达国家的白领收入月供比例，房贷月供占家庭总收入的30%比较合适。中国城市白领家庭超出合理月供比例的40%，风险系数正在加大。

　　从今年的住房按揭贷款增加幅度来看，中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元，至2009年9月末，加上行公积金贷款已经突破4万亿，贷款增加数以年均75%的速度增长。从总量来看，美国的住房按揭市场发展50多年，其住房贷款余额也不过在3万亿左右，但是中国房地产市场刚发展不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到3.3万多亿元，加以公积金住房贷款7000多亿元，已经超过了4万亿元。

一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链

　　●“政府可以说是房地产最大的赢家”

　　●开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”

　　●“银行是吃了买房人再吃卖房人”

　　也许您还在为高房价而苦恼。如果您所要购买的房子，总价格超过了夫妻双方6年的纯收入总和，那么，我就建议您不要买房。

　　首先，如果您是贷款买房，未来20年左右，您都要无偿的为政府、开发商或银行打工。而且，这种打工是无条件的，您没有反悔权，议价权，甚至是提前还贷权。而一旦您由于某种原因无力继续支付月供的时候，房子就不再属于您了，不论您以前曾经为此付出过多少。

 ●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机
 ●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条
 ●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”

    20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。　

　　——腾讯网《博鳌亚洲论坛》专文　　曹建海
　　声明：文章仅代表作者个人观点，不代表本站观点
　
　　房地产是中国未来最大的不确定因素，也是中国经济这艘巨轮复苏、返航面临的巨大礁石。中国政府寄望继续依赖房地产这一传统引擎拉动日益重要的内需，而中国的老百姓普遍希望房价大幅度回落，或者由政府提供更多的经济适用房和廉租房以解决居住问题。目前，高房价问题成为全社会最为关注的问题，怎样解决这个问题，可以从根本上检验政府“执政为民”的成色，更体现政府领导人大国治理的能力和智慧。
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作者：郎淡平 转自天涯 以下为原文未加评论

为什么东西都跌，唯独房子在涨？分析当前房价上涨的原因及对策
　　
　　4月份的经济数据出来了，PPI和CPI数据都在放大，物价在下跌，特别是肉价。但房价与经济形势逆势而行，往上飙涨，实在是让人看不懂，但仔细分析里面的原因，道理其实也浅显。
　　
　　1、卖房的人急着卖吗？
　　
　　大家都知道，一个东西要便宜，一是东西多，一是对方想要变现，急着卖。那这两个因素都存在吗？中国的楼市不是市场经济，因为土地是国家所有，不是可以自由买卖和交易的，所以楼市不是市场经济，不是谁想生产房子就可以生产房子的。所以，楼市基本不存在供大于求的局面。任志强说的话虽然刺耳，但大家仔细听听也有些道理。房子真的不是给穷人盖的，每个人都有属于自己的房产是不现实的。如果每个家庭都有属于自己的房产，相当于都有属于自己的不菲的财富，你说可能吗？所以，房子不是每个家庭都有能力有的，所以，房子基本不存在供应大于需求。
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转自天涯,观点正确与否与本站无关

　　一、政府部门在房地产身上拔毛生财的格局并未改变。
　　
　　 围绕房地产生财的各个政府部门一个没减少。北京、上海等大城市的综合配套费，仍然维持在每平米600多元的高位成本上。如果再加上创建卫生城市绿化环境和新成本摊销，以及政府职能部门对新的建筑环保建材的高标准要求，都会增加房地产开发的综合成本。另外，现在各城市的数字监控以及亮化工程的部分投资也都摊派在各个楼盘项目上。总之，巧立名目，追着房地产商要钱的无处不在。
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来源:天涯
此处转载只为了解一下房价构成部分,不代表所有城市的房价成本与此处完全相同,我见过三线城市中心区域就有绿化也不错,容积率更低的小区,毛坯房的出售价格在2000元左右.此处地价实际高达2.3万/平米,有好多房产商拿地价在200-500元/平米,甚至更低,也有高的1000元/平米以上的,这个要具体情况具体分析.

作者学的是建筑工程，工作经历做过：现场施工（施工方）-结构设计（设计方）-工程造价（业主方）。

关于一平方米房子价格：
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作者：shm8179  来源:天涯 发表于:2008-12-25 16:27:00

08年房价就这样了！－－毕竟要过年了，稳定更是第一位。
　　
　　09年国家经济走势因为国际经济危机的深化而进一步恶化，国家税收也大幅收缩－－对国家的正常运转产生影响。
　　09年1～6月份
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作者：刘光宇　　来源：新浪博客

   近日董藩身为北师大教授却犹如跳梁小丑一样，针对自己前不久的言论一遍又一遍的解释，结果却是欲盖弥彰。

1.在全球金融危机、经济衰退的大势下，房价必跌。驳“经济在发展，房价必涨。”的错误观点。　　　　金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的是要把这个国家的经济成果吃掉。表面是米国危机了，其实真倒霉的是中国人。

　　1.算保值增值率，得知：已高估的房子保值增值不了，“最后一棒”的代价太高。
　　2.算房租能涨多少，得知：房租涨不动拉住了房价的后腿。这是房价下跌的内因。
　　3.算投资回报，得知：风险很大，不会算帐的人，才会去接“最后一棒”。
　　4.算长期投资价值，得知：市场的未来走势变幻莫测，长期投资是自欺欺人的笑话。
　　5. 算20年龄的旧屋的使用价值，得知：日后房价低落。
　　6.算房价收入比，得知：奇高房价站不住脚。
　　7. 算住房痛苦指数，得知：高房价后患无穷，误国不浅。
　　8. 算工薪族多久能买起房，得知：炒民生后果严重，不可能长久！房熊市后10年内不回头不再大涨的可能性是存在的。
　　9.算中等家庭在通膨中能否买得起房，得知：刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。任志强们是在“为自己盖闲置房”。
　　10.算一生需要几次购房，得知：“高价房奴”比租房更加困苦。
　　11.算自行车上坡不倒退所需要的最小速度，知房价不进则退。
　　12. 算2008年能上涨多少，得知：房市已在2008年见到大顶，短期内再大涨就会死得更快更难看。
　　13. 算2008年正府救市的有效性，得知：周期规律无法改变，救市难以见效，走熊已是必然。
　　14.算供求变化的速度，得知：供小于求已发展为供大于求。
　　15. 算2007年二线城市的新房房价， 得知：“房熊市”是被王二倒逼出来的，但95％的投资者不知道自己已经拿着“最后一棒”。
　　16. 算精神力量有多大，得知：涨时超涨跌时超跌。
　　17. 算银行按揭充足率，得知：银行带头逃跑，炒家的路被堵死了。
　　18. 算人头，得知：人口减少，刚需很少，炒家难逃票贩下场。
　　19. 算积压空置量，得知：土地稀缺是谎言，积压空置量大得很，供大于求必跌。。
　　20.算待售率和卖出率，得知：待售率高，卖出率低，市场冷清，盘久必跌。
　　21.算城市化速度，知农民进城速度已放缓，房屋已过剩将更过剩。
　　22.算商家标价与消费者估价的偏差率， 得知：百姓不傻，骗得了一时，骗不了一世。
　　23.算汇率，得知：汇率可能先升后贬，现在买房很不合算。
　　24. 算银行贷款充足率和房地产商的负债率，得知：债台高筑是房地产商危机之源，银行惜贷后资金链将绷断。
　　25. 算房商大亨说了多少句真心话，得知：碉堡内斗好戏连台，连房商大亨也说房价会跌。
　　26.算需要多少税费，得知：开销太多，无税难活，加税不断；成也萧何，败也萧何。
　　27.算米元流入多少,得知：米元流入源源不断, 不控房价火烧眉毛。
　　28.算房价大涨惹出多少麻烦，得知：房跌才能救国家，才能救大家。
　　29.算物价涨了多少,得知：炒房是通膨之源，控制物价必须先降房价。
　　30. 算正府的风险有多大，得知：“上帝”决定房市命运，正府无奈，调久必跌。
　　31. 算正府有几种调控手法，得知：房地产“一放就乱，一乱就管，一管就死，一死就放”。目前处于“一乱就管”阶段，将要进入“一管就死”阶段。
　　32.算房价跌50％，银行会不会死，得知：房价跌50％时银行也不会死，正府该调控时还是会调控，调久必跌。
　　33.算房贷杠杆的风险度，得知：房贷放大风险，大堤溃于蚁穴。
　　34. 算利空有多少，得知：媒体也唱空，说你跌你就跌，不跌也跌。
　　35.算关门养狗后还有多少游资，得知：关门打狗是无奈选择，不跑必然被套。
　　36. 算炒作花样有几种，得知：国人喜爱炒作，愚昧冲动，常炒常新，有了热门花样来炒，老花样和冷门花样的价格就回落了。
　　37.算“蓄水池”能容下多少水，得知：股市已充当游资的蓄水池，房市已成冷门，股市是长期热门。
　　38. 算房市流通速度，得知：买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。
　　39.算房市下落速度，得知：房市没有炒短者接手的缓冲，没有10％跌停板的缓冲，一旦走熊大家都跑不掉。
　　40.算房市涨跌有几个阶段，得知：涨跌周期8个阶段，先涨后跌，有涨有跌。
　　41. 算房价下落的势能，得知：涨得越高下落势能越大。涨得越高跌得越深。
　　42.算房熊市的跌幅，知房价将跌跌不休，越跌越没人买，越跌越有人要卖，过早抄底必被套。
　　43. 算日本和香港房跌幅度，得知：天下没有哪里的房价是只涨不跌的。
　　44.算傻子有几种，得知：逆势而为难以生存，五种傻子最为可怜。

才会去接“最后一棒”。
　　4.算长期投资价值，得知：市场的未来走势变幻莫测，长期投资是自欺欺人的笑话。
　　5. 算20年龄的旧屋的使用价值，得知：日后房价低落。
　　6.算房价收入比，得知：奇高房价站不住脚。
　　7. 算住房痛苦指数，得知：高房价后患无穷，误国不浅。
　　8. 算工薪族多久能买起房，得知：炒民生后果严重，不可能长久！房熊市后10年内不回头不再大涨的可能性是存在的。
　　9.算中等家庭在通膨中能否买得起房，得知：刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。任志强们是在“为自己盖闲置房”。
　　10.算一生需要几次购房，得知：“高价房奴”比租房更加困苦。
　　11.算自行车上坡不倒退所需要的最小速度，知房价不进则退。
　　12. 算2008年能上涨多少，得知：房市已在2008年见到大顶，短期内再大涨就会死得更快更难看。
　　13. 算2008年正府救市的有效性，得知：周期规律无法改变，救市难以见效，走熊已是必然。
　　14.算供求变化的速度，得知：供小于求已发展为供大于求。
　　15. 算2007年二线城市的新房房价， 得知：“房熊市”是被王二倒逼出来的，但95％的投资者不知道自己已经拿着“最后一棒”。
　　16. 算精神力量有多大，得知：涨时超涨跌时超跌。
　　17. 算银行按揭充足率，得知：银行带头逃跑，炒家的路被堵死了。
　　18. 算人头，得知：人口减少，刚需很少，炒家难逃票贩下场。
　　19. 算积压空置量，得知：土地稀缺是谎言，积压空置量大得很，供大于求必跌。。
　　20.算待售率和卖出率，得知：待售率高，卖出率低，市场冷清，盘久必跌。
　　21.算城市化速度，知农民进城速度已放缓，房屋已过剩将更过剩。
　　22.算商家标价与消费者估价的偏差率， 得知：百姓不傻，骗得了一时，骗不了一世。
　　23.算汇率，得知：汇率可能先升后贬，现在买房很不合算。
　　24. 算银行贷款充足率和房地产商的负债率，得知：债台高筑是房地产商危机之源，银行惜贷后资金链将绷断。
　　25. 算房商大亨说了多少句真心话，得知：碉堡内斗好戏连台，连房商大亨也说房价会跌。
　　26.算需要多少税费，得知：开销太多，无税难活，加税不断；成也萧何，败也萧何。
　　27.算米元流入多少,得知：米元流入源源不断, 不控房价火烧眉毛。
　　28.算房价大涨惹出多少麻烦，得知：房跌才能救国家，才能救大家。
　　29.算物价涨了多少,得知：炒房是通膨之源，控制物价必须先降房价。
　　30. 算正府的风险有多大，得知：“上帝”决定房市命运，正府无奈，调久必跌。
　　31. 算正府有几种调控手法，得知：房地产“一放就乱，一乱就管，一管就死，一死就放”。目前处于“一乱就管”阶段，将要进入“一管就死”阶段。
　　32.算房价跌50％，银行会不会死，得知：房价跌50％时银行也不会死，正府该调控时还是会调控，调久必跌。
　　33.算房贷杠杆的风险度，得知：房贷放大风险，大堤溃于蚁穴。
　　34. 算利空有多少，得知：媒体也唱空，说你跌你就跌，不跌也跌。
　　35.算关门养狗后还有多少游资，得知：关门打狗是无奈选择，不跑必然被套。
　　36. 算炒作花样有几种，得知：国人喜爱炒作，愚昧冲动，常炒常新，有了热门花样来炒，老花样和冷门花样的价格就回落了。
　　37.算“蓄水池”能容下多少水，得知：股市已充当游资的蓄水池，房市已成冷门，股市是长期热门。
　　38. 算房市流通速度，得知：买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。
　　39.算房市下落速度，得知：房市没有炒短者接手的缓冲，没有10％跌停板的缓冲，一旦走熊大家都跑不掉。
　　40.算房市涨跌有几个阶段，得知：涨跌周期8个阶段，先涨后跌，有涨有跌。
　　41. 算房价下落的势能，得知：涨得越高下落势能越大。涨得越高跌得越深。